笼统的说，房价不仅仅是跟人口多寡正相关，而是跟家庭数量+人均寿命相关。换句话说，人口增长率的拐点或老龄化开始，不代表房子需求或负增长。这是今天在微博和雪球说的。其实老朋友都知道，我在之前的推送中说过这个问题，但，没有系统说过，印象中是关于学区房、二胎等等，多次提及。从各个level看，不论是整个中国，还是城镇，还是北京上海，南京济南等这种省会城市，城镇家庭户籍人口规模数越来越小的。解放前后大概是4.5～5.2人/户（下同），到现在大概3人左右，甚至2.7X 这里面家庭人口规模变小大概有几个原因：1、婴儿潮的年轻人（从70后到现在90后）逐步开始结婚，组建家庭；2、独生子女的计划生育政策影响很大，特别是大城市；3、离异（真实离异，而不是为了买房或避险）和大龄单身增加；4、人均预期寿命提高，现在75～80+的老人太多了而随着生活水平提高，越来越多的女性获得经济收入，经济独立会导致人格独立（不再依附男人和听从婆家）和观念开放（比如为什么要依靠男人，我自己养活自己），最后结果就是婚后夫妇，除非因为照顾新生子女，否则，不太情愿或乐意跟公婆或自己岳父母生活在同一屋檐下，多数要独立出来自己租或买房子居住。同理，由于人均预期寿命增加，原来可能爷爷奶奶看不到孙子孙女结婚，意味着，孙子孙女还是跟父母一起生活，三代人，两套房子就够了；而现在越来越多的爷爷奶奶可以看到孙子孙女结婚，也就是孙子孙女要跟父母分家，衍生一套婚房。（看一个统计数据：从家庭类型来看，直系家庭（由父母同一个已婚子女及其配偶和子女组成的家庭）数量和比重都出现更为显著的增长。2010年，直系家庭总数为9240万户，占全部家庭比重的23%，比2000年增加24.9%，而且，未来这一个趋势会继续增加）很早前，我就观察到，随着社会的进步，民众对于离异妇女的偏见，相对的，越来越少，而女性当事人，也越来越不在乎外界的看法，因为工业化进程，把女性从附属或依附地位解放出来，他们以为是家庭收入的重要贡献者，那么，经济上平起平坐，在观念和家族（注意，不是家庭）地位上，需要同样的诉求，而且，这个诉求合情合理。而婆媳冲突，夫妻感情与忠诚等，女性没有必要忍气吞声，离婚率相对父辈们要提升，而离婚后，也会衍生住房需求。也就是说，从整个中国看，即使人口增长缓慢，但，家庭数量可能并不会减速，自然对房地产的需求未必会同步减速。等同于，人口增长的拐点，未必是房地产需求的拐点。分区域看，比如北上广，甚至南京合肥济南苏州等这样的强省会或副省会城市，除了前面说的因素，还会因为新迁入人口（这些城市多年来都是人口净流入），进一步形成增量，对房地产套数的需求，会进一步增加。简单说，家庭人口规模变小和人均寿命增加，会拉长房地产周期：如果是上涨周期，那么，上涨周期会变长；如果是下跌周期，也是更加漫长。而对于超长周期（比如几十年）的东西，我们是无法对冲的，能做的是顺势而为。这里面，就不谈及人均住宅面积提升和对教育需求带来的额外增长。即使我们说，现在的独生子女比如80后和90后，未来一个人有4套房子，问题是，80后也就才36岁，他们父母60岁，而且，未必是在同一个城市，至少要20年才会有继承权（即使没有遗产税），20年后，他们的子女都到了需要结婚的年龄了，他们能等吗？时间是不等他们的。//////////////////////////末了，必须再说一遍，本文不是为房地产价格站台，我一直说，投资房地产的买了短期就爆赚的时候时期结束了，至少短期（2～3年）如此。但是，如果你是刚需，就不应该拿投资的思维去考虑房子价格波动。自己产权房子，可以按照自己喜好来添置和布置家电家具，花花草草，省去房租涨，找房子，搬家的烦恼，这个是租房子无法带来的愉悦和幸福。赞赏人赞赏